随着新兴工业的兴起以及地方政府对新型工业的高度重视，工业地产正经历着升级与精细化分割的趋势。生物医药、工业互联网、人工智能（AI）、数字创意产业、新能源汽车、大数据、航空制造、电子商务等前沿垂直领域的工业地产项目，日益成为驱动工业转型升级的主导力量。

然而随着政策端的趋严、市场端的萎缩，我们工业地产从业者们开始思考一个问题：工业地产究竟还能走多远？

工业地产发展历程

工业地产作为城市多元产业的基石，自改革开放以来，其发展历程可划分为多个关键阶段：

初期（1979-1984年）

工业地产以出口特区为起点，逐步演变为工业园区，初期产业层次较低，主要承接港澳台及日韩的外来加工业务，采用“三来一补”模式。

中期（1984-2003年）

进入初创与扩展期，分为前后十年。前十年，以大连经开区、东湖高新区等为代表，着重于外贸扩张、外资吸引与技术引进；后十年，产业园区加速对外开放与招商引资，二代园区兴起，推动经济进一步发展。

整顿期（2003-2006年）

随着政策调整，工业地产步入规范化轨道，园区管理权限集中，形成政府主导、企业主导及政企结合等多种管理模式。

后期（2006-2017年）

市场力量增强，PPP模式初现端倪，工业地产由粗放经营向精细化管理转变，特别是后五年，产城融合成为新趋势，工业地产实现由增量扩张向存量优化的关键跨越。

当前阶段（2017年至今）

面对房地产市场调整与新基建浪潮，工业地产被赋予新使命，成为推动产业升级、促进经济高质量发展的重要力量。

工业地产开发模式

常见的工业地产开发模式主要有以下四种：

工业园区开发模式

此模式为中国各级政府最常用的工业地产发展方式，承载着推动区域经济、社会进步及就业增长的重任。它超越了单纯地产开发的范畴，融入区域规划、政策扶持、税收优惠等多维度考量，成为国内外经济交流的桥梁与区域经济发展的引擎。政府主导下，通过营造独特优势吸引投资，促进产业链形成与升级。

主体企业引导模式

由行业巨头引领，凭借其实力与影响力，在获取大片工业用地后，构建专属园区并吸引同类企业入驻，形成产业集群效应，共同推动产业链上下游的完善与发展。

工业地产商模式

专业开发商专注于工业园区及周边配套设施的建设与运营，通过租赁、转让或合作等方式实现资产增值与盈利，为工业发展提供坚实支撑。

综合运作模式

鉴于工业地产项目的复杂性与广泛性，该模式巧妙融合工业园区开发、主体企业引导及工业地产商模式，平衡政策、资金与运营能力，确保项目高效推进，实现多方共赢的局面。

产业链现状

在工业地产的生态链中，上游端的政府掌握土地资源分配权；而下游汇聚了多样化的产业企业，它们构成市场的实际需求方。在融资环境尚不畅通的市场背景下，工业地产商往往倾向于提升物业销售比例以加速资金回笼，而政府则倾向于鼓励企业持有物业，促进区域经济的长期稳定发展，双方博弈的结果取决于哪方话语权更大。

转向下游视角，工业地产的市场特性尤为显著：企业客户作为购买主体，其行为高度理性，决策过程审慎且周期较长。这些企业来自各行各业，其基本需求千差万别，从电子信息到生物医药，再到医疗器械等，不同产业间的经营模式大相径庭，自然对厂房的设计、布局、配置等需求也各不相同。

形象点说，工业地产商置身于由地方政府与产业企业这两座大山中间，双方客户均表现出高度理性与决策独立性。开发商要在这有限的夹缝空间中，凭借敏锐的洞察力和灵活的应变能力，寻求生存与发展之道。

传统工业地产面临大考

随着时代的变迁与环境的重塑，传统工业地产开发模式所依赖的生存空间正日益逼仄。

“标准地”与带方案出让模式普及

自浙江率先推行“标准地”制度以来，这一模式迅速在全国铺开。多数省份已实施“标准地”改革，通过明确投资强度、产出效益等控制指标，并在出让合同中约定，配以奖惩机制，使开发商在拿地前必须深思熟虑，谨慎决策。

核心指标门槛提升

为了促进土地高效利用，各地政府不断提高容积率、自持比例等要求。一线城市几乎难觅可售项目，二三线城市自持比例攀升，而低线城市虽门槛稍低，却因产业基础薄弱，招商难题频现。此外，“工业上楼”趋势加速，容积率标准持续提升，如江苏等地明确提出了更高的容积率底限，鼓励建设高标准厂房。

产业监管力度加大

随着经济发展压力增大，政府对产业发展的监管日益严格。开发商不仅要面对更高的税收考核指标，还需与地方政府签订履约监管协议，明确开发建设与投产达产要求，违约责任明确，使得开发商在追求盈利的同时，需更加注重项目运营与产业导入的成效。

“工业上楼”已成为产业地产新趋势

这一系列政策调整，无疑加大了民营工业地产开发商的拿地难度与成本，市场资源逐渐向国资平台倾斜，民营企业的生存空间被进一步压缩。

转向市场端，工业地产正面临需求萎缩的严峻挑战。国内外经济形势的不确定性及政策调整，共同作用于工业地产市场，导致需求下滑，销售压力陡增。

市场格局固化

环渤海、长三角、珠三角等产业聚集区，工业地产市场已趋于饱和，优质企业资源稀缺，市场从增量时代步入存量竞争阶段。

企业效益下滑

国内经济增速放缓，传统制造业转型升级压力山大，对新增工业地产的需求自然减少。

供应过剩与需求不足并存

市场竞争白热化，部分开发商为求快速回笼资金，不得不采取降价策略，利润空间被大幅压缩。以郑州为例，2023年工业地产项目销量普遍下滑，同比降幅高达50%-80%。

无论是政策端的持续收紧，还是市场端的需求疲软，都在不断挤压传统工业地产开发模式的生存空间，迫使行业寻求新的发展模式与出路。

但开发模式亟待转型

尽管当前工业地产领域正承受政策调整与市场波动的双重考验，六贤依然认为行业有发展前景。这底气源自于当前产业转型升级的大背景和利好政策的双重助力，为工业地产行业提供了稳健的基础和持续的动力。

首先，我国城镇化进程尚未完结，仍有可观的提升空间。2023年，我国城镇化率达到了66.16%，虽已取得显著成就，但与发达国家约80%的水平相比，仍存在发展的余地。尽管城镇化速度或将放缓，但持续的人口聚集和城市化进程仍将为工业地产带来新的增长空间。

其次，产业结构的不断优化与升级正孕育着新的需求动力。随着经济的深入发展和产业结构的调整，传统产业的逐步退出与新兴产业的蓬勃兴起，将促使工业地产需求结构发生深刻变革。这一变化不仅为工业地产行业带来了挑战，更为其开辟了新的发展机遇和蓝海市场。

从大方向看，工业地产行业的前景依然广阔，但依靠卖地皮挣钱的时代已经过去了！增量开发的时代预计还将延续3至5年，但开发业务将逐渐转变为机会型业务，即项目将更加依赖于精准的市场判断与高效的运营能力。对于工业地产企业而言，未来的成功之道在于积极拥抱变革，从根本上转变传统开发思维，从单纯的建设者转变为综合服务商，实现“产业与不动产的双轮驱动”。未来的工业地产开发，将是那些能够“走产业的路，赚不动产的钱”的企业所主导的市场。