近日，金地商置集团有限公司公告披露成立合伙企业的关键信息。根据公告，金地商置于2024年7月31日与各方签署合伙企业协议，共同成立深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），基金由“深创投不动产基金管理（深圳）有限公司”担任执行事务合伙人、基金管理人，该合伙企业的主要业务为收购、控股及运营金地产业园项目的全部股权。

项目分别是上海松江区望东中路的金地威新虹桥科创园和申港路的金地威新松江智造园、嘉定区银龙路的金地威新嘉定智造园，以及宝山区威航路的金地威新宝山智造园。

缓解债务压力

最直接的点，就是帮助金地集团度过2024年的偿债高峰期。

在金地集团发布的2024半年报业绩预告中，预计半年度净利润为亏损30亿-36亿元人民币。并且在2024年，金地集团公开市场共有9笔债务到期，上半年，已按时全额兑付了超过120亿到期公开债。

下半年，金地集团还需要偿还4.8亿美元的境外债（2024年8月12日到期），以及2只本金额总计30亿元的中期票据。

私募价更高？

据小道消息得知，金地这次4个拟出售的产业园都在去年爆出的5个符合公募REITs申报的资产中。

存在两种推测，金地集团在推进公募REIT项目时可能遭遇了与先前联东产业园REIT相似的问题，即公募REITs的报批估值被大幅下调，这一结果超出了金地的原先预期。在深入比较了私募基金提供的报价之后，金地最终决定选择估值更为有利的私募渠道，也就有了这次的交易。

另一种可能性是，尽管公募与私募的估值差距并不显著，但公募所涉及的手续繁复、审核流程冗长，加之金地集团面临即将于8月12日到期的债务压力，迫使公司决定放弃公募渠道，转而选择更为迅速高效的私募渠道，以实现资金的及时退出。

这仅仅代表了我个人的推测，然而，此次交易确实为众多民营企业提供了一条可资借鉴的退出路径。

然而，不容忽视的是，本次计划出售的四个产业园区均呈现出近乎满租的状态，其回报率极为可观。这一状况，无论是对于公募还是私募而言，均构成了产业园区寻求退出的重要先决条件。

全国国资抄底上海资产

此次大宗交易也不是其它城市国资抄底上海资产的特例。

新疆国资20亿买下上海华旭国际大厦、山东国资买下阳光城金地睿湾、江苏国资买下浦江江程广场52%股权、宁波国资买下虹桥世界中心3、4号楼……

根据仲量联行的报告显示，整个2023年，上海共产生了超过140宗大宗交易，总成交金额约941亿元。

为什么都在盯着上海？

首先是在地产下行期，资产价格处于谷底，相关企业迫于资金压力有了出售资产的需求。过往回报率稳定的核心资产都被放上了货架，价格美丽还有谈判空间，交易量必然直线上升。

其次，全国各地的国资企业均纷纷涉足产业园区领域，而在上海购置产业类资产则成为他们实现“招商飞地”战略的有效途径。