党的二十大报告提出了“建设现代化产业体系”的战略任务，强调“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。”产业园区作为资源、要素、产业集聚的重要平台载体，担负着培育创新主体、促进产业转型、推动城市化建设等一系列重要使命。推动产业园区高质量发展，对于建设现代化产业体系、推进新型工业化、促进区域经济发展等具有重要意义。

01敢为人先、勇立潮头，赓续创新基因

招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，致力于成为“美好生活承载者”。

招商蛇口从蛇口工业区起步。改革开放之初，招商蛇口凭借先行先试的政策优势、毗邻香港的窗口优势和“敢为天下先”的理念，建设了中国第一个对外开放的工业区，开展了一系列影响深远的市场经济改革探索，孵化了一大批行业领先的优秀企业。历经45年发展，伴随产业结构调整与产能升级，园区发展历经劳动密集型、资本驱动型、技术驱动型、创新驱动型四个时期，实现园区产值从2000元/平方米到如今的10万元/平方米的跨越式增长。秉承先行先试的改革精神，推出国内首批公募 REITs项目。

2021年6月21日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（蛇口产园REIT）正式上市，作为首批上市基础设施公募REITs中唯一的央企项目，招商蛇口产业园区在行业内真正率先打通了产业园区持有物业的 “投、融、建、管、退”全价值链的运营模式，持续探索以更灵活的方式用好REITs，优化园区资产组合，提升资产质量和运营效率。

2023年6月16日，蛇口产园REIT扩募上市，在上市两周年之际再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一，引领REITs市场。招商蛇口旗下的产业园区事业部作为专设平台主责产业园区的业务，深耕园区开发与运营，布局产业升级、战略新兴和消费升级三大产业主题，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技、智能制造、文化产业五大产业赛道，全面为“美好生活承载者”赋能。

产业园区事业部依据“投、融、建、管、退”的园区开发和运营的全价值链，针对全国园区，实施“一园一策”精准运营，着力打造空间规划、产业组织、生态运营、创新孵化、产融联动等核心能力。

02党建引领，科技赋能，开辟新产业新生态新格局

科技是国家强盛之基，创新是民族进步之魂。招商蛇口积极响应招商局集团“第三次创业”的号召，落实“三个转变”及科技创新工作的要求，聚焦高水平科技自立自强。

招商蛇口在产业园区运营过程中，强化党建引领，构建现代化产业体系，夯实产业培育、产业运营核心能力，实现了园区产业链、价值链、创新链优势互补、良性循环，引领推动产业和区域的高质量发展，谱写中国式现代化产业园区新篇章。

03健全区域化党建体系，汇聚发展新合力

产业园区培育了大量新经济组织、新社会组织，聚集了大量新就业群体，党的基层建设任务艰巨。只有充分发挥党建的引领与示范带动作用，才能凝聚产业发展共识，汇聚干事创业力量。招商蛇口产业园区事业部党委始终坚持以党建为引领，践行党建与经营两手抓，明确前进方向，坚持服务导向，引领产业发展。强化制度保障，深化政治建设。

制定并落实“第一议题”制度，在党委会、支委会等会议上深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记重要讲话精神等内容；根据上级党委要求，及时制定并修订党委工作制度、“三重一大”、事业部党委会议事规则等重要制度，并严格执行；开展好民主生活会、组织生活会，做好对支部的党建考核工作。

夯实战斗堡垒，培育人才队伍。从文化塑造、专业赋能、人事调整、薪酬激励约束、纪检合规检查等多方面发力凝聚组织能力，形成一支业务强、能战斗的专业人才队伍；调整人才结构，引进新兴产业人才，促进人才队伍能力提升。

梳理业务岗能力模型、成长路径、培养方法，推进竞争性人才选拔。开展党建共建，促进经营提升。事业部各级党组织与政府、高校、企业紧密合作，通过党建共建联建，联动政府职能部门、街道科室、“三新”党委、社区党委等各级共建主体，建设党建工作阵地，加强园区党员教育管理，为园区企业提供政策宣讲和服务，协调解决企业生产经营中的各类难题。

04发挥国有企业创新引领作用，推动科技创新

招商蛇口积极贯彻国家创新驱动发展战略以及深圳建设现代化国际化创新型城市的总体部署，落实招商局集团“三个转变”及科技创新工作的要求，坚持面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技以及横跨上述三大领域的“硬科技”，由招商蛇口产业园区事业部牵头，联合国内外高校院所、科研机构、龙头企业等，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大科技创新集群共同发起成立创新平台，如：招商蛇口北京产业创新中心、招商蛇口创新中心及国际创新中心，力求构建有效的科技创新组织模式，促进各类主体协同创新，助力提升区域创新链整体效能。

05构建专业化运营体系，培育孵化创新企业

产业园区的价值在于通过专业化的运营服务，切实为产业赋能，推动产业动态集聚。招商蛇口产业园区基于长期的园区运营经验，精准研判市场需求，配合数字化管理工具将运营模式深入到产业发展之中，构筑特色化、专业化的生态服务体系。针对不同城市区域的园区，坚持推进“一园一策”，因地制宜发展园区、促进产业发展，培育壮大产业集群。

作为央企国资产业园区，招商蛇口针对国家重点扶持的产业方向，打造主题园区，推动产业链上下游的中小企业规模化集聚，做大做强新兴产业集群，全国园区内已入驻超过2300余家创新创业企业，其中引入或孵化了30多家上市公司、独角兽、新三板企业；与49家创新孵化平台合作；集聚了400余家产学研机构、投融资机构、工商财税法服务等生态伙伴，综合实力连续多年位居行业第一。

汇聚产业服务资源，为入园企业提供全生命周期的精准产业服务。招商蛇口产业园区围绕 “做企业创新成长的时空合伙人”定位，从“时间投资”和“空间运营”的维度，为企业成长的全生命周期提供服务。时间上，联动集团产融资源，对企业进行产业投资；空间上，通过产品开发、运营服务、文化及传媒产业的专业运营，匹配企业生长的每一个阶段，建立从基础到深化到定制的多层次运营服务体系。

例如，联合招商启航为种子期项目团队提供低本高效、便捷舒适的联合办公空间，助力产业加速；以“共享+创新”的理念为孵化期企业铺设高效孵化的共享办公基地；背靠招商局集团全金融牌照体系资源，提供PE投资和上市融资对接服务，以产融联动方式激发企业、产业活力，加快推动发展期企业的成长速度；为企业提供行之有效的金融、人才、品牌推广、圈层服务，构建企业家共谋互通的分享交流平台，助力稳定期企业链接资本和资源。

积极探索数字化创新与智慧化运营，建设全链接一体化数智平台，赋能产业生态和创新发展。打造智慧园区业务管理系统（InPark招商蛇口），集APP、小程序、管理后台为一体， 连接园区的人、物和服务，涵盖物业、产业、政务、生活、办公等130多种服务场景，2000多家企业服务实例。

全面助力招商蛇口产业园区智慧化运营转型，目前数字化成果初见成效：通过智慧BI和计划管控，提炼关键性园区运营指标数据，把控园区整体经营状况和发展趋势；实现园区和企业“0”距离，实现线上一站式服务，累计服务客户85万次，帮助入驻企业提高办事效率；统一空间租赁管理，实现地块、项目、楼栋、楼层、房间、工位六级精细化空间信息管理，资产状况一目了然；通过BIM+3D技术结合打造虚拟园区，将产业、空间、企业、人才、服务资源、物联网等抽象数据可视化，提升园区客户服务体验、管理能力和品牌影响力。打造全生命周期空间产品。

截至2023年末，产业园区事业部在全国范围内布局网谷、意库、智慧城三大产品线，运营及规划总建面约500万平方米，共计30个项目（含轻资产）。

网谷系是招商蛇口产业园区中最典型的科创园产品线，其中位于深圳的蛇口网谷定位为科技与文化高度融合的创新创业示范基地，引入和培育战略性新兴产业，已形成新一代信息技术、物联网、电子商务和数字创意四大产业集聚，在园企业420家，产业聚集度70%，每平方米产值超过10万元，吸纳就业超过3万人。

意库系不仅是城市文化创意类园区，更是城市文化与娱乐结合最密切的区域。作为招商蛇口实力、颜值双重担当的文创园，意库旨在推动文创产业发展、IP孵化，以“产业+商业+活动”功能业态组合，覆盖创意办公、文化活动、美好生活三类客群，打造可持续发展的园区复制模式。

位于深圳的南海意库前身是80年代初三洋老旧厂房，是改革开放最早的“三来一补”厂房之一，招商蛇口回购三洋厂区，升级改造成为绿色环保型的现代文创办公空间，易名为“南海意库”。

在“以文带创、以创兴商、以商成文”的宗旨下，南海意库引入了建筑景观设计、服装设计、影视制作等多业态创意机构，入驻企业超过180家，产业聚集度超80％。智慧城系是集“工作、生活、休闲”多功能于一体的智慧型产城生态综合体，覆盖初创、成长、成熟全生命周期阶段，充分体现产城融合特征的智慧产业集群。

位于深圳光明区的招商局智慧城作为招商蛇口“南蛇口北光明”的重要战略布局项目，是招商蛇口智造园区的典型代表。园区汇聚高新科技领域中小企业、战略性新兴产业研发运营总部和部分龙头企业，初步形成了以智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业聚集的产业基地，核心产业占比已突破70%。

06锻造全链条业务能力体系，增强园区发展竞争力

当前，产业园区的市场仍在扩容提速，行业竞争激烈。面对多元化的竞争对手，只有强化市场化的专业运营能力，方能在新格局下赢得一席之地。在继承45年的园区开发运营实践经验基础上，招商蛇口产业园区持续锻造“产品开发能力、产业组织能力、园区运营能力、组织管理能力、品牌影响力”五大核心能力，打造全生命空间载体、全产业链服务体系，赋能园区产业快速成长。

产品开发能力。拥有丰富的大型片区规划设计经验和操盘能力，通过三位一体的综合规划，集成空间规划、产业规划和开发运营策略，为项目开发、建设、运营提供一揽子综合解决方案；具备优秀的园区咨询及开发代建能力，科学的管控体系，在代建工程上能够准确地进行前期定位、对功能布局进行合理规划，同时结合专业的市场研判，提供项目运营解决方案，全方位打造品质园区；设立专业化的产品管理部门，通过产品研发、设计品质管理、成本适配及战略采购管理完善产品管理体系，打造产品管理的一体化平台，提升产品核心竞争力。            产业组织能力。强化产业协同，导入招商局集团自有产业资源及外部优势资源，聚合产业龙头企业，为中小企业提供产业应用场景、投融资合作、产业链上下游订单资源，助力中小企业成长。

做好产业投资，以“金融产品+园区经营”的模式建立全生命周期创新创业综合金融体系，破解产业经营“生不出、养不大”的痛点困难。园区运营能力。洞察战略性新兴产业发展特征，集聚产业要素、培育产业生态，打造360°生命周期产业服务，提供良好的发展土壤，支持园区企业进行价值创造。

同时，配合特色行业进行差异化服务。通过创赛、路演、圈层活动、创业孵化等多样化的互动形式，为中小企业打造融通创新平台，营造创新创业良好氛围。组织管理能力。设置“本部—城市公司—项目”的三级管理架构，本部主责专业支持及专业管控，城市公司统筹所在片区存量项目经营，项目部主责项目日常运营管理。科学的机构设置和专业的人才梯队搭建，为业务板块的发展提供了有力保障。品牌影响力。

招商蛇口连续五年荣获“中国产业园区运营商50强”第1名，荣获“2022年度产城发展影响力企业TOP20第1名”“2023年度中国房地产行业领导公司品牌TOP5”“2023年度中国房地产百强企业TOP6”“2023年度碳中和突破企业”“A股2023房企ESG第一名”等荣誉。网谷系、意库系、智慧城系产品获得诸多权威资质及荣誉。

07招商蛇口产业园区高质量发展的经验启示

45年来，招商蛇口始终秉持初心、坚守战略，主动作为、敢于担当。在产业园区业务板块，从产业研究、产城规划到产业集聚、园区运营，从主题园区到特色产业带，再到生态型片区，赋予产业繁盛生长的能量，实现经济、社会、生态环境的全面可持续发展。

招商蛇口在产业运营、园区运营方面取得了一系列成效，给我们带来了四点启示。践行央企担当，服务国家发展大局。央企作为我国经济高质量发展的主力军、实体经济的顶梁柱，大多处在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，发挥着支撑托底作用。

央企应发挥自身优势，主动融入国家、社会的发展全局，在中国式现代化建设中展现新担当、新作为。招商蛇口践行央企责任与担当，胸怀“国之大者”，着眼全局谋划，积极参与京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等一系列重大战略，不断在企业战略、国家大计和全球视野的融合中，开拓成长空间。聚焦主责主业，找准自身定位，以赋能产业发展为己任，推动传统产业转型升级；完整准确全面贯彻新发展理念，服务构建新发展格局，全面深化改革开放，以独特的运营模式和发展路径，走绿色、低碳、可持续发展的道路。

传承发扬蛇口基因，深化改革创新。作为行业排头兵，央企有实力也有责任通过自身改革创新，探索转型发展的有效路径，为行业内其他企业提供参考借鉴。招商蛇口传承“招商血脉、蛇口基因”，始终紧跟改革开放和国家经济的转型发展步伐，以改革促创新，以创新促发展。近年来，面对房地产行业的深刻调整，招商蛇口认清大势、主动求变、坚定转型，通过创新发展模式，打造主题园区、落实产业发展生态等举措，持续推动从原来的物业空间租售，向产业服务、产业投资、科技创新转型，从重资产向以重带轻、轻重结合转型，从地产逻辑向产业逻辑和资管逻辑转型，实现跨越式发展。坚持以人为本，为美好生活赋能。

央企是保障和改善民生的重要力量，要以实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为发展的出发点和落脚点，满足人民日益增长的美好生活需要。从改革开放排头兵到美好生活的承载者，招商蛇口始终将以人为本贯彻到园区开发、建设、运营全过程，持续探索人、园区、自然和谐共生的发展之路。围绕“人”来配置产业、打造新城，从而吸引人才、留住人才，提升区域整体竞争力；围绕城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级，持续升级迭代“美好生活圈”全生命周期产品体系，推进产园人文深度融合，奋力打造宜居宜业的中国式现代化产业园区。强化政企协同合作，推进共商共建共享。在产业园区发展过程中，要厘清政府、市场和企业各自承担的功能与角色，坚持有效市场和有为政府相结合，强化政企协同合作，推进产业和区域高质量发展。

招商蛇口在推进产业园区开发建设过程中，积极与地方政府合作，统筹推进园区建设与地方发展深度融合，高效促进区域开发和产业转型升级。着力构建亲清政商关系，通过政企协作，整合企业、产业、区域发展所需的空间、政策、资本、人才等关键要素，促进集成创新和跨界融合；营造一流的创新创业环境，形成互促共进的招商引资新格局，让优质企业引得来、留得住，共享高质量发展成果。