01江苏首创工业用地“标准地+双信地+定制地”供应模式

（1）减时间，企业用地“一步到位”

洁白极简的现代化厂房、开放舒适的办公区域、宽敞明亮的生产车间、全智能化的生产流水线……走进位于太仓高新区的拓腾苏州医疗科技有限公司，浓浓的科技感扑面而来。作为国内脊柱类植入产品市场“领跑者”三友医疗的全资子公司，拓腾公司项目达产后，预计可实现年产值5亿元，年纳税5000万元，成为苏州“一号产业”——生物医药产业的又一颗闪亮新星。

“公司总部在上海，这也是我们首次把研发和生产中心放在除上海以外的地区。”提起企业选择落户太仓的原因，上海三友医疗器械股份有限公司投资总监俞志祥记忆犹新，“过去不少项目，从拿地到取得施工许可证开始动工，往往要半年到一年左右时间。而此次项目开发太仓政府采用‘双信’模式，不仅为我们提供‘九通一平’的平整地块，更将等待时间缩短到了一周，并配备了服务专班，让企业既省时又省力。”

企业口中的“双信”，指的是“政企互信”与“政企守信”，这也正是首创于太仓、目前已在全省推广的工业用地“标准地+双信地+定制地”出让模式的重要一环。从政府方面来说，提供“地上净、地下净、权属净”的“三净地”，并最快实现“成交即发证、交地即开工、竣工即登记”，企业则要以“合同+协议”的模式，承诺做好按照土地出让合同、“双信”协议以及规划设计要求进行项目开发建设，遵循“双信”协议书中承诺的包括投资强度、开竣工时间、亩均税收等条件。

“2020年疫情初期，不少企业因复工复产而困扰，在走访时一家小微企业主向我们吐露了心声：企业有扩建需求，期间要在外租赁厂房完成生产，希望尽快开工投产，减少租金支出，这也提醒我们要进一步优化土地审批流程、提升土地供应效率，减轻企业负担。”太仓市自然资源和规划局权益科科长冯晓蕾介绍，常规出让模式涉及二十多个部门、16个审批事项，办理时间长、手续繁琐，如今从“串联”变“并联”，审批再提速。此外，出让地块已经完成了相关的评估评价、场地平整等前期开发工作，高标准的净地交付条件从源头上保障了项目早开工、早投产、早见效。

（2）江苏正全力推行土地供应的“定制套餐”

从去年年初，江苏省出台《关于推行工业用地“标准地+双信地+定制地”供应模式的通知》，到今年年初，江苏出台推动经济运行率先整体好转“42条”，再次强调要推行该模式，强化要素保障。

“过去我们会存在一个认知误区，认为在政企‘双信’的基础上，企业拿地到开工越快越好，实际上却无形增加了企业开工的压力。”省自然资源厅所有者权益处处长吴飞坦言，签订了“双信”协议后，企业就必须在30天内确定施工方、图审、设计方案审核，但对于动辄几百亩的重大项目或高设计要求的项目来说，在短短一个月内完成工程设计仿佛“天方夜谭”。因此，如何为企业和项目精准“把脉”至关重要。

“我们公司的股东在香港、总部在北京，很多事项的申报审批都需要时间，所以我们就选择了CAA的供地模式，从签订投资意向到拿施工许可证花了三个月，在给企业内部流程留足时间的同时，也能确保早开工达产。”元气森林（江苏）饮料有限公司的施工现场，作为企业第六家分公司，项目达产后预计生产总值超24亿元，税收6000万元以上，并成为全球饮料零碳工厂的示范标杆。

精准匹配企业需求，从“店小二式”的普遍性服务到“米其林大厨式”套餐定制化服务，江苏正全力推行土地供应的“定制套餐”。在成交、交地、竣工三个阶段，企业可根据产业类型、用地规模、项目进度等实际情况自由选择方案，同时在各个关键节点都有专人专班提供材料清单及注意事项。

为了让服务更加精细化、精准化、精致化，江苏积极实行“带条件”挂牌方式供应；鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等多种形式差别化供应工业用地，推行供地方式定制式，落实地价支持政策。推行定制工业厂房，分期分批逐步引导产业链供应链企业落地。

2022年，“标准地+双信地+定制地”精准高效保障全省1033个项目，用地面积9.3万亩，投资额7030多亿元；通过长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式供应工业用地583宗、2.36万亩，降低企业用地成本15.72亿元。

02案例：江苏无锡“标准地+双信地+定制地”具体是如何做的？

（1）高质量推进标准地供应

净地供应“标准化”：制定市区统一的高标准净地要求，对拟供应的工业地块，须达到“地上清、地下清、周边清”的“三清”净地标准，确保企业拿地即可用。

项目准入“标准化”：建立工业项目综合评审机制，项目落地前均需从产出效益、环境影响和安全生产、产业政策、投资规模、科技创新、资源集约利用6个方面进行准入评价，标准化赋分，并根据得分标准实行最高法定年期一次性出让、弹性年期出让、分段出让、先租后让等差别化供应方式。

区域评估“标准化”：市商务局牵头市自然资源规划局、生态环境局等8部门联合印发《关于在全市省级以上开发区开展区域评估的实施意见》，共同推进省级以上开发区的区域评估工作，重点对压覆重要矿产资源、地质灾害危险性，环境影响评价等8项开展区域评估工作。目前全市开发区均制定了工作落实方案，成立了评估工作领导小组，统一组织开展区域评估，有力减轻了企业负担，提升了政府服务效能。

（2）高效率推行双信地服务

按照“政企互信、政企守信”契约原则，出台《市自然资源和规划局“拿地即开工”操作实施办法(试行)》，通过承诺制，推进项目“拿地即开工”。针对重大产业项目、一般社会投资类项目（经营性用地项目除外），可在供地前，依建设单位申请，超前服务，提前完成规划审查，供地后1个工作日内完成建设用地规划许可证、建设工程规划许可证核发，加快保障企业投资进度。

（3）高精度实施定制地配置

创新新型产业用地政策，支持产业用地复合利用，出台《关于规范新型产业用地管理的通知》，支持科创产业融合发展，在现有“工业+科研”的混合用地模式上，实施“工业+科研+商办”新型产业用地，实施配套用房负面清单管理，为项目提供丰富的多元化的设计空间，以高品质空间吸引创新要素集聚。

支持“带规划设计方案”挂牌，满足工业厂房个性化定制需求。通过带规划设计方案挂牌、带监管协议挂牌，满足企业生产对生产环境、生产工艺等特殊需求，实现工业用地精准配置。

（4）实施后有什么成效？

2022年全面落实“标准地+双信地+定制地”供应要求，全市共供应工业用地210余宗，面积830余公顷，同比增长18%，其中市区供应工业用地同比增长70%。吉利高性能电驱、力神动力电池、奥特维科技、隆盛新能源等一批重大产业用地顺利落地。

拿地即开工迈入“新常态”：2022年市区36个产业项目实现“拿地即开工”，保障了梁溪区天安智谷（无锡）工业互联产业基地等重大产业项目顺利实现“拿地即开工”。其中省级重大项目滨湖区锡华风电装备在公告期结束后，仅用不到24小时完成不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证“三证联发”，刷新无锡市区优化营商环境新记录。

工业项目质量挺进“新赛道”：2022年市区新上工业项目平均容积率超1.68，同比增长超20%；平均亩均税收预计超75万元，同比增长50%，特别是新吴区已超百万，为全市最高。全市新上工业项目平均投资强度超700万元/亩，其中市区超900万元/亩，较去年增长近20%。

精准资源配置实现“新模式”：严格执行工业用地出让年期与项目综合评审结果相挂钩，评审得分70分以上的工业项目，除投资额在3亿元（或5千万美元）以上的项目外，均实行分段出让、先租后让等差别化弹性出让模式，实现产业用地精准配置。

03江苏省工业用地“标准地+双信地+定制地”供应模式

一、推行工业用地标准地供应

工业用地标准地供应是指通过收储整理，实现动工开发所必需的通水、通电、通路、土地平整等基本条件的“净地”基础上，统一开展区域综合评价，在同一区域内按照行业分类和产业准入标准供应工业用地。

（一）科学规划引导合理布局。定期开展工业企业用地调查分析和编制产业地图，建立工业企业产出效益评价机制，加强工业用地精细化管理和节约集约利用。按照“总量控制、集中连片、分类优化、提质增效”原则，在国土空间规划中因地制宜探索划定工业用地保障线和产业保护区块，明确范围、布局、用途、开发强度、起止深度、空间层次和建设时序等要求，统筹地上地表地下空间利用，支持产业协同、产城融合。鼓励开发区、工业园区将单宗工业用地内配套设施用地适度集中后建设工业邻里中心，统一提供生产服务、行政办公、生活服务设施。

（二）实现净地供应标准化。鼓励各地结合本地实际，依据土地储备规划、成片开发方案和年度国有建设用地供应计划，在收储入库后、净地供应前按照“多评合一”的原则，统一开展包括环境影响、节能、压覆重要矿产资源、地质灾害等区域综合评价，实施立体分层前期开发，结合相关规划要求综合确定规划条件及控制指标纳入供地方案，推动地上地表地下空间的“立体净地”配置，实现净地供应标准化。

（三）建立供地准入指标体系。严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。强化工业项目准入审核制度，鼓励各地分行业、分区域制定并定期更新包括容积率和投入强度、税收产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标最低标准的工业用地供应准入指标体系，工业用地供应时在供地公告中予以明确；土地成交后，由市、县人民政府或省级及以上开发区管委会与受让人签订投资发展监管协议，明确相关要求和违约责任，确保各项标准落实到位。

二、推行工业用地双信地服务

工业用地双信地服务是指在实施工业用地标准地供应基础上，按照“政企互信+政企守信”契约原则，加强政企对接，通过用地预申请、优化审批流程等方式，以“模块化、集成式、可选择”政府服务承诺清单为企业提供菜单式全流程服务，提高行政审批效率，实现“交地即开工”。

（四）推行信用承诺制度。对列入年度国有建设用地供地计划的工业用地，向社会公开发布涵盖规划条件、产业准入要求和预申请人资格要求及政府服务承诺清单等信息的用地预申请公告，接受有使用意向单位或个人的用地预申请。有使用意向单位或个人根据预申请公告提出用地预申请，及时提交拟出让地块预申请书和服务需求清单等，承诺愿意支付的土地价格，并须在工业用地供地公告发布后报名参加该宗地竞买，且竞买报价不得低于其承诺的土地价格。竞得后将用地预申请时的使用土地承诺、服务需求清单和政府服务承诺清单作为投资发展监管协议附件一并签订履约。

（五）推动交地即开工。按照“政企互信+政企守信”契约原则加强政企服务对接，综合运用工程建设项目审批制度改革成果，鼓励各地制定工业用地市场化配置供应方式、服务模式、管理形式的具体标准、工作指南和服务指引，实行多审合一、多验合一、多测合一等改革的联动推进机制，为企业提供“模块化、可选择、集成式”政府服务承诺清单，通过提前咨询辅导、告知承诺、容缺受理、分段办理、并联审批等方式，优化项目开工前审批流程，提高审批效率，实现“交地即开工”，加快项目落地。

三、推行工业用地定制地配置

工业用地定制地配置是指在工业用地标准地供应和双信制服务基础上，有机统一政府共性要求和企业个性需求，以促进尽快开工建设为目标，集成组合运用地价、供地等支持政策，保障优先发展产业和重大项目落地。

（六）落实地价支持政策。对省确定的优先发展产业（先进制造业集群、战略性新兴产业集群）且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。实行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让的，按相应用途基准地价进行年期修正。市、县自然资源主管部门编制供地方案时，除将出让底价确定结果相关内容写入外，还应当将产业主管部门出具的认定属于优先发展产业的书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。弹性年期到期续期时的土地价款，可结合原有偿使用合同约定价格、续期时工业用地基准地价等综合评估经集体决策确定续期价格。

（七）实行“带条件”供应。以促进优先发展产业和重大项目尽快开工建设为目标，实行“带条件”挂牌方式供应，对国家政策允许且不影响公平、公正竞争的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为工业用地供应条件的，市、县自然资源主管部门应当商请提出供应条件的产业主管部门进行论证，并书面明确供应条件的理由或必要性、可行性适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。相关条件在编制供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出条件的产业主管部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。供地方案经市、县人民政府批准后，供应条件和履约监管要求等纳入供地公告和投资发展监管协议，并由提出条件部门监督投资发展监管协议履行情况。

（八）推行供地方式定制式。结合具体行业门类特点，优化工业用地出让年期，完善弹性出让年期制度，依法合理确定租赁和弹性年期出让年限，鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等多种方式差别化供应工业用地，通过综合评估认定达标后可按约定办理出让手续。分期建设的工业项目，可以通过竞单位面积地价方式确定土地使用权人，一次签订有偿使用合同，支付土地出让价款，自有偿使用合同签订之日起两年内，按照土地使用标准分期办理完供地手续，且不得改变土地用途。自贸试验区范围内产业链核心项目涉及多宗土地，在分宗出具规划条件、编制供地方案、签订有偿使用合同且限制为同一竞得人的前提下，允许跨片区联合同时发布供地公告，实行整体供应。

（九）推广定制高标准厂房。支持各地依据《企业国有资产法》提请县级以上人民政府授权国有企业履行出资人职责，以土地使用权作价出资或者入股方式供地，在开发区、工业园区规划建设高标准厂房，分期分批逐步引导产业链供应链企业落地，实现引链强链固链补链扩链，确有需要的可按幢或按层分割转让。产业主管部门认定的工业产业链供应链核心企业，以长期租赁、租让结合、先租后让方式取得的租赁土地使用权，可以按照租赁合同和投资发展监管协议约定，与产业链供应链伙伴企业签订承租土地使用权转租协议，全部转租或部分分租给伙伴企业使用，并协助办理规划报建手续。转租或分租协议中明确伙伴企业入驻达产后、核心企业将承租土地使用权转让给伙伴企业的，对转让行为按照协议约定依法向不动产登记机构共同申请预告登记；转让后符合租赁转为出让条件的，伙伴企业按照先租后让的相关规定以协议方式办理出让手续。

四、提高服务监管效能

（十）提升不动产登记服务。做好不动产登记业务的咨询指导，全面发挥窗口绿色通道作用，通过容缺受理、限时办结、共性材料一次备案、权籍调查成果沿用等方式进一步提升涉企不动产登记服务。依法支持工业企业按幢、层办理不动产抵押登记融资的合理需求，优化不动产登记营商环境。工业用地上房屋办理不动产首次登记，在使用宗地内可以按照不动产单元设定与代码编制规则规定，按幢设立不动产单元并登记，土地使用权以共用宗的方式进行登记；高标准厂房可以按照《省政府印发关于进一步降低企业负担促进实体经济高质量发展若干政策措施的通知》（苏政发﹝2018﹞136号），分层设立不动产登记单元并登记。

（十一）强化落实监管责任。土地使用权人应按照有偿使用合同和投资发展监管协议约定使用土地。各地产业主管部门认定的产业链供应链企业，享受开发新技术新产品新工艺发生的研究开发费用加计扣除税收优惠政策的，加计扣除部分免缴的税收可纳入企业地均税收贡献核算。按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则，推行工业用地“不动产单元码+全周期监管”的闭环履约监督监管体系，以企业自主申报和政府核实相结合方式，实现工业用地项目建设、竣工验收、达产复核全链条协同监管机制。工业项目竣工达产后，按照相关规定约定，实行限时联合验收。对竣工验收和达产复核未通过的，应责令其限期整改；未约定整改期限或整改后仍不能达到相关规定约定的，依法追究违约责任；违约情形符合约定的，按约定解除有偿使用和投资发展监管协议收回土地使用权，相关违约行为纳入信用管理并向社会公开。

（十二）建立退出机制。各地可结合本地实际及项目情况，在投资发展监管协议中设定因土地使用权人自身原因超过合同约定最长时限未按时开竣工投产、经评估认定投产达产后低效运行等方面的强制退出无偿收回土地使用权要求，并对地上建筑物的补偿采取残值补偿、无偿收回、由土地使用权人恢复原状等处置方式予以约定。土地使用权到期申请续期使用的，符合国土空间规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，经综合考评达标的可采用协议方式续期。未申请续期或申请续期但按照规定评估后不符合条件的，土地使用权到期后自然终止依法收回。工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因土地使用权人自身原因无法开发建设或运营的，可按约定解除有偿使用合同和投资发展监管协议收回土地使用权，返还剩余年期土地价款和地上建筑物补偿。

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